Vikten av att vara aktiv i lokalhyresförhållanden

Som hyresvärd eller fastighetsägare är det viktigt att vara aktiv både när hyresavtal skrivs och under hyrestiden.

I Sverige gäller som huvudregeln avtalsfrihet och så även inom fastighetsrättens område. Dock är det avtalsmässiga förhandlingsutrymmet mer begränsat inom fastighetsrätten på grund av tvingande lagstiftning och detta kan få stora konsekvenser i det rättsliga förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Detta nyhetsbrev handlar om några exempel på situationer där passivitet från lokalhyresvärden kan straffa sig och vad man därför bör tänka på.

 

Avtalad uppsägningstid

För att öppna upp möjligheter under hyresförhållandet är det som fastighetsägare viktigt att vara aktiv vid avtalstecknandet men för att inte riskera att behöva betala ersättning till hyresgästen är det lika viktigt att vara aktiv även vid uppsägning av hyresavtalet.

En vanlig missuppfattning är att två parter kan avtala om en uppsägningstid i lokalhyresavtal. Om ett hyresavtal har pågått i mer än 9 månader eller är för obestämd tid gäller dock alltid 9 månaders uppsägningstid. Här är Jordabalken tvingande till fördel för hyresgästen och kan inte avtalas bort.

Om hyresavtalet varat längre än 9 månader gäller också som huvudregel att hyresgästen inte kan tvingas flytta utan rätt till ersättning. Det finns dock särskilda undantag, t.ex om lokalen är förverkad samt om hyresvärden har annan befogad anledning, eller om parterna aktivt upprättat skriftliga avvikelser från huvudregeln som kan öppna upp för hyresvärden att få nyttja lokalen för egen verksamhet. Dessa undantag ska användas med noggrant övervägande och det finns särskilda formella krav att förhålla sig till vid en uppsägning.

Ersättningen till hyresgästen vid felaktig uppsägning är minst en årshyra och det finns därför goda skäl att vara försiktig och se till att ha goda grunder innan man inleder en uppsägning.

 

Utebliven rätt till omsättningshyra

Ett annat exempel på vikten av hyresvärdens aktivitet är ett mål från Högsta domstolen under 2018 där hyresvärden gick miste om rätt till omsättningshyra på grund av passivitet. I det här specifika fallet hade hyresvärden och den ursprungliga hyresgästen avtalat om omsättningshyra, vilket innebär att hyran beräknas på den omsättning hyresgästen har i den verksamhet som bedrivs i lokalen. Under de första fem åren hade hyresvärden låtit bli att debitera omsättningshyran och när sedan en ny hyresgäst övertog hyresavtalet efter fem år, fick denne ingen information vid övertagandet, och inte heller den nya hyresgästen mottog något krav på omsättningshyra under nio år som hyresgäst. Passiviteten bestod här i att hyresvärden inte informerat eller kommunicerat med den nya hyresgästen om de aktuella villkoren. Högsta domstolen bedömde att hyresvärden därmed hade förverkat sin rätt till omsättningshyra.

Även om fallet ovan innebar ett hyresgästbyte och en lång avtalstid, sätter det ändå fingret på vikten av en hyresvärds aktivitet gentemot sina hyresgäster och att det inte villkorslöst går att förlita sig ens på skriftligt avtalade klausuler.

 

Vill du veta mer? 

Kontakta oss!